Sổ tay tra cứu giá xây/sửa nhà Hà Nội 2026 — dành cho anh/chị môi giới
title: “Sổ tay tra cứu giá xây/sửa nhà Hà Nội 2026 — dành cho anh/chị môi giới” nhom: “Dành cho Môi giới” date: 2026-09-08 description: “Bảng giá xây/sửa nhà Hà Nội 2026 gọn trong một trang: đơn giá trọn gói theo vùng, hệ số loại hình, các khoản phí ngoài đơn giá và phép tính nhanh khi dẫn khách xem đất. Tra cứu tại chỗ, tự tin tư vấn.” chu_de: bi-kip-moi-gioi —
Khi khách hỏi “xây nhà này khoảng bao nhiêu?” — câu trả lời của anh/chị quyết định độ tin cậy. Sổ tay này gom bảng giá đã kiểm chứng thị trường Hà Nội 2026, để anh/chị tra nhanh tại chỗ, nói được con số và không bị khách hỏi lại lần hai.
Cách dùng: giữ trang này trong điện thoại, khi dẫn khách xem đất/nhà chỉ cần chụp sổ + hỏi quy hoạch quận là có ngay khoảng giá để tư vấn.
1. Bảng giá trọn gói 2026 (đã gồm thô + hoàn thiện cơ bản)
Đơn giá tính theo m² sàn, áp cho nhà phố/nhà ống thông dụng:
| Khu vực | Giá trọn gói |
|---|---|
| Hà Nội | ≈ 15 triệu/m² |
| TP.HCM | ≈ 15,5 triệu/m² |
| Đà Nẵng | ≈ 13,5 triệu/m² |
| Tỉnh khác | ≈ 12,5 triệu/m² |
Trong đơn giá trọn gói: ~60% phần thô (móng, khung, mái, tường), ~40% phần hoàn thiện. Chưa gồm đất, xin phép, thiết kế, nội thất rời, dự phòng phát sinh — xem mục 4.
2. Hệ số điều chỉnh theo nhà
Nhân đơn giá trọn gói với hệ số tương ứng:
| Yếu tố | Loại | Hệ số |
|---|---|---|
| Loại hình | Nhà phố / nhà ống | × 1.0 |
| Nhà cấp 4 | × 0.9 | |
| Biệt thự | × 1.3 | |
| Chất lượng vật liệu | Phổ thông | × 1.0 |
| Khá | × 1.2 | |
| Cao cấp | × 1.5 | |
| Kết cấu mái (phần thô) | Mái tôn | × 0.85 |
| Mái bê tông | × 1.10 | |
| Mái thái | × 1.25 | |
| Loại móng (đất yếu) | Móng băng | × 1.0 |
| Móng đơn giản | × 0.85 | |
| Móng cọc | × 1.25 | |
| Số tầng (tổng diện tích sàn) | 1 tầng | × 1.0 |
| 2 tầng | × 1.15 | |
| 3 tầng | × 1.25 | |
| 4 tầng | × 1.35 | |
| 5 tầng trở lên | × 1.45 |
3. Phép tính nhanh khi dẫn khách xem đất
Sàn xây dựng (m²) = Diện tích đất × Mật độ xây dựng × Số tầng
Chi phí gần đúng = Sàn × Đơn giá vùng × Hệ số loại hình
× Hệ số vật liệu × Hệ số tầng
Ví dụ: lô đất 50 m², ngõ 2,5 m, xây 5 tầng, mật độ ~85% → sàn ≈ 50 × 0,85 × 5 ≈ 212 m².
- Chi phí xây (vật liệu phổ thông, mái bằng BTCT): 212 × 15tr × 1.0 × 1.0 × 1.45 ≈ 4,6 tỷ (chưa gồm phí xin phép, thiết kế, nội thất, dự phòng).
- Nếu nhà cấp 4 trên đất 60 m²: sàn ≈ 60 m², giá ≈ 60 × 15tr × 0.9 ≈ 810 triệu.
Mẹo: khách chỉ cần nghe anh/chị nói trơn tru “lô này 50 m², ngõ 2,5 m, xây 5 tầng ép cọc, tổng xây khoảng 4,5–4,8 tỷ chưa nội thất, phép khoảng 15 ngày” là tin ngay — vì anh/chị nói đúng được con số và lý do.
4. Các khoản phí ngoài đơn giá — khách hay quên
| Khoản | Giá tham khảo |
|---|---|
| Xin phép xây dựng (nhà đơn giản) | ≈ 15 triệu |
| Xin phép thay đổi kết cấu | ≈ 50 triệu |
| Nhà phố cao tầng / nhà trọ (phép + quy hoạch) | ≈ 100 triệu |
| Thiết kế kiến trúc (phổ thông → cao cấp) | 200k → 450k/m² sàn |
| Giám sát (nhà nhỏ → biệt thự) | 3% → 8% giá trị |
| Phá dỡ nhà cũ (40–80 m² / >80 m²) | ≈ 30 / 50 triệu |
| Nội thất (cơ bản → cao cấp) | 2 → 8 triệu/m² sàn |
| Dự phòng phát sinh | +12% (xây mới) · +25% (sửa nhà cũ) |
5. Đơn giá sửa nhà theo mức độ
| Mức độ | Giá/m² sàn hiện trạng |
|---|---|
| Sửa nhẹ (sơn, sửa nhỏ, thay nội thất) | ≈ 2,5 triệu |
| Sửa vừa (cải tạo, chống thấm, điện nước, trát) | ≈ 5 triệu |
| Sửa lớn (thay kết cấu, nâng tầng, cải tạo triệt để) | ≈ 9 triệu |
Hạng mục sửa riêng lẻ (cộng dần theo nhu cầu):
- Sơn lại tường: ≈ 35k/m² tường (diện tích tường ≈ sàn × 2,5)
- Chống thấm (sân thượng, tường, vệ sinh): ≈ 180k/m² khu vực
- Thay mới điện nước: ≈ 350k/m² sàn
- Ốp lát lại nền, tường vệ sinh: ≈ 350k/m² (≈ 40% diện tích sàn)
- Thay cửa: ≈ 8 triệu/bộ/tầng
- Làm lại trần thạch cao: ≈ 220k/m² (≈ 60% sàn)
- Vệ sinh WC làm mới: ≈ 15 triệu/phòng
- Sửa kết cấu/gia cố: ≈ 800k/m² sàn (tùy hiện trạng)
6. Các yếu tố làm giá tăng thêm
- Ngõ nhỏ, khuân vác vật liệu thủ công: +12%
- Nền đất yếu phải xử lý: +10%
- Khu vực xa, khó tiếp cận: +8%
Checklist dùng ngay
- Khi khách hỏi giá: tra bảng giá/m² theo đúng mức độ xây/sửa của ngôi nhà.
- Áp hệ số điều chỉnh theo nhà (ngõ nhỏ, nền yếu, khu vực xa) trước khi đưa con số.
- Nhắc khách các khoản phí ngoài đơn giá — khách hay quên nhất.
- Khách cần con số chính xác → giới thiệu để bên mình khảo sát — anh/chị hưởng hoa hồng rõ ràng.
Lưu ý quan trọng: đây là giá tham khảo đã kiểm chứng thị trường; giá thực tế phải sau khi khảo sát đất, thiết kế và báo giá vật liệu. Khi khách cần con số chính xác, anh/chị giới thiệu để chúng tôi khảo sát — phần còn lại chúng tôi lo trọn gói, anh/chị yên tâm tư vấn và hưởng hoa hồng rõ ràng. Liên hệ 0983.601.366.
Hải & Cộng sự — Xây · Sửa nhà Hà Nội
Chúng tôi là phòng kỹ thuật phía sau của ACE môi giới và là chỗ dựa cho chủ nhà: báo cáo khảo sát rõ ràng về công trình thật, hợp tác lâu dài, minh bạch quyền lợi.
Cần tư vấn theo trường hợp cụ thể, liên hệ trực tiếp: 0983.601.366. Tham khảo thêm cẩm nang tại X.aladDin.vn.
Cần tư vấn xây hoặc sửa nhà?
Gọi ngay cho chúng tôi để được hỗ trợ tận tình, từ khâu thiết kế đến bàn giao công trình.
📞 Gọi ngay